אורן קובי מסביר נדל”ן, והפעם: “אופציה במקרקעין”

אורן קובי אופציה במקרקעין

בהשקעה במקרקעין המון מונחים ייחודיים לתחום, וחשוב תמיד לדעת כמה שיותר. אורן קובי מסביר על אופציה במקרקעין, אבל לפני כן צריך לדעת: מהי אופציה?

בחוזים, לא משנה באיזה עניין, אופציה היא זכות חד-צדדית של אחד מן הצדדים החוזה לביצוע פעולה מסוימת. בחוזה שכירות למשל, הדיירים לפעמים מקבלים אופציה חד צדדית להאריך את חוזה השכירות, גם מבלי לקבל את הסכמת בעל הבית לכך, פשוט כי הוא כבר הסכים לכך בחוזה והסכמתו מגולמת בתנאי החוזה.

אופציה במקרקעין היא זכות חד צדדית בחוזה לרכישה של זכות במקרקעין (יש כל מיני זכויות במקרקעין, לאו דווקא בעלות), המוענקת למקבל האופציה בחוזה עם בעל הנכס. תנאי האופציה הוא בעצם חוזה בין מספר צדדים שמקנה לרוכש זכות לרכוש נכס מקרקעין, תמורת מחיר קבוע מראש במועד קבוע או בטווח זמן מוגדר מראש.  הזכות לרכישת הנכס נקראת אופציית קנייה – call, והזכות למכירת הנכס נקראת אופציית מכר – put (מונחים הנפוצים מאד גם במסחר באופציות בבורסה).

לפי אורן קובי, כאשר מתקיימים מספר תנאים, מכירת האופציה תיחשב כ”אופציה ייחודית“, ותהיה פטורה ממס רכישה, ממס מכירה וממס שבח:

  • מימוש הרכישה מוגבל לפרק זמן של שנתיים.
  • האופציה חייבת להינתן כתוב הכולל את כל התנאים כמובן (ממילא לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, כל עסקת מכר במקרקעין חייבת להיעשות בכתב).
    האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם.
  • הזכות לרכישת זכות במקרקעין חייבת להיות ניתנת להעברה – ללא מגבלות בנושא.
  • מכירת האופציה כוללת מלוא כל זכויות ההחזקה במקרקעין המדוברים, כלומר לבעלים לא תיוותר לאחר ההסכם כל זכות בקרקע.
  • במועד מתן האופציה (מועד ההסכם), התמורה ששולמה לראשונה לא תעלה על 5% משווי הזכות במקרקעין, או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם – לפי הגבוה מביניהם.

הפטור ממס על עסקאות באופציה ייחודית נוצר על מנת  לעודד מסחר באופציות מקרקעין.