מהם יתרונותיה של ברלין על שוק הנדל”ן המקומי?

משקיעים שיש באפשרותם לרכוש נכסים מניבים בארץ חושבים היום פעמים. שינויי החקיקה שנועדו לבלום את עליית מחירי הדיור בארץ, מול הרגולציה המקלה על משקיעים בברלין, הופכים את ההשקעה בגרמניה למשתלמת יותר עבור המשקיע הישראלי.

business-163464_640

שאלנו את אורן קובי, איש נדל”ן בעל וותק וניסיון בנדל”ן אירופאי, מה לדעתו היתרונות של שוק הנדל”ן בברלין, ומדוע משקיעים רבים פוזלים להשקעה בעיר בשנים האחרונות.

עליית המחירים רק החלה

אורן קובי מסביר שמי שהשקיע בנדל”ן בתל אביב לפני שני עשורים והמתין, הרוויח מאות אחוזים על ההשקעה. דמי השכירות עלו ומחירי הדירות והבתים זינקו מעבר לכל פרופורציה – ואז הכל נעצר. מחירי הדיור נשארו גבוהים, אך טיפסו לאט יותר.

המרוויחים הגדולים היום הם היזמים המוכרים את דירות היוקרה שעדיין עשויות לעלות, אך בשוק הנוכחי, אפילו תל אביב כבר אינה אטרקטיבית מספיק. משקיעים שהתכוונו “לעשות מכה” ולצאת מההשקעה אחרי ארבע שנים, מצאו את עצמם נשארים ומנהלים דירות להשכרה ומרוויחים תשואה גבוהה יותר ממה שמציע להם הבנק, אך נמוכה יותר משהרוויחו בעבר.

לעומת זאת, המשקיעים בברלין לפני עשור מחייכים היום, כאשר החקיקה מקלה עליהם לרכוש דירות בודדות במקום בלוקים שלמים, מחירי השכירות עולים בהדרגה, למרות הרגולציה החריפה בנושא (המאפשרת למחירים לעלות ב-15% כל שלוש שנים).  נראה שברלין היא המקום הכדאי ביותר להשקעה.

berlin-1467502_640

שיקולי מיסוי

קובי מזכיר כי יש להתייחס גם לשיקולי מיסוי. לפני שמתחילים לחשב את התשואה על הנכס, חשוב לקחת בחשבון לא רק את עלות הנכס ומחירי השכירות החודשית – אלא גם את המיסים שיש לשלם בגינו. בארץ, לדוגמה, קיימת כיום תוספת על מס הרכישה של דירות נוספות – 8%, וגם ההכנסות משכירות ממוסות. זאת, כמובן, אם הנכס אינו זקוק לשיפוצים או לתיקונים במהלך תקופת השכירות. ברכישת דירה בברלין המיסים נמוכים בהרבה.

מהם שני המרכיב העיקריים בבדיקת כדאיות השקעה בנדל”ן מניב?

קובי מפרט: “כאשר מחשבים כדאיות השקעה בנדל”ן מניב, בוחנים זאת משני אספקטים – התשואה השנתית משכירות בתקופת הבעלות על הנכס, וההפרש בין מחיר הקנייה למכירתו בתום תקופת ההשקעה.

בברלין כיום מחירי השכירות מפוקחים, ולכן לא עולים באותו הקצב של מחירי הדירות, אך עם זאת הפוטנציאל הגבוה של עליות מחירים בשוק רותח, לאור שינוי חקיקה שבוצעו בגרמניה בשנים האחרונות על מנת למשוך משקיעים מקומיים ומשקיעים מעבר לים, הופכים את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, דהיינו מחירו בתום תקופת ההשקעה, למרכיב העיקרי ההופך את ההשקעה בברלין לכדאית”.

About אורן קובי 127 Articles
אורן קובי, יזם הנדל"ן הינו מנכ"ל ובעלים של קבוצת לנדמרק